Historique

Si les premières maisons du Vieux Pyla datent de 1898 (elles étaient neuf en 1909) la station en tant que telle fut créé en 1920 par Daniel Meller au milieu d’une forêt de pins, et développé plus tard par Louis Gaume. Les lotissement qui composent le Pilat ou Pyla avaient un règlement d’urbanisme extrêmement simple :

• interdiction de couper les arbres en dehors de l’emprise des constructions et des chemins d’accès : « les pins ou autres arbres de haute tige ne pourront être abattus que sur l’emplacement des constructions à édifier ou des allées à ouvrir », dit le premier cahier des charges,
• faible densité des constructions et reculs boisés importants par rapport aux voies,
• maisons d’inspiration basque et landaise, de couleur blanche, contrastant avec les teintes foncées de la forêt,
• clôtures minimales légères permettant une vue sans obstacle sur la forêt: « les clôtures entre propriétaires seront établies sur la ligne séparative, soit en fer ou en grillage métallique (les murs de soutènement ne doivent pas excéder 80 cm) et ne doivent recevoir aucune installation parasitaire gênant la vue des héritages voisins et compromettant l’esthétique du site », dit le premier cahier des charges.

Cette simplicité a généré une unité architecturale et un urbanisme remarquable, qui sont le caractère majeur du Pilat ou Pyla. On parle de villas  sous la forêt, ou de ville sous les pins.

Toute l’action de l’ADPPM en matière d’urbanisme veut être dans le droit fil de cette conception originelle, face à une pression immobilière de plus en plus prégnante.

L’ADPPM a œuvré depuis les origines pour la mise en place d’un système protecteur, successivement ZPPAUP, AMVAP, et aujourd’hui « Site patrimonial remarquable », mis en place par la loi du 16 juillet 2016.

Ces systèmes protecteurs offrent la possibilité d’avantages fiscaux et de subventions, et entraînent en général une plus-value d’environ 20%. 600 communes en France se sont déjà dotées de dispositifs de ce genre.

Les grands documents d’urbanisme.

Trame verte et bleue (TVB)

Il s’agit d’assurer la survie des espèces en reliant entre eux les milieux naturels pour former un réseau écologique cohérent. Il s’agit de permettre relations et interactions qui existent entre les organismes vivants, entre eux et avec leurs milieux de vie.

Au-delà de la préservation des milieux naturels eux-mêmes, l’idée est de préserver la possibilité de circulation entre ces milieux, agencés au sein d’un paysage, dont dépend la survie de nombreuses populations animales et végétales.

Les lois Grenelle 1 et 2 (Loi n°2099-967 du 3 août 2009 de programmation relative à la mise en œuvre du Grenelle de l’environnement et Loi n°2010-788 du 12 juillet 2010 portant engagement national pour l’environnement) instaurent dans le droit français la constitution d’une Trame Verte et Bleue nationale, outil d’aménagement durable du territoire destiné à contrecarrer le déclin de la biodiversité.
La TVB est identifiée à l’échelle régionale via les Schémas Régionaux de Cohérence Écologique.

Suite à l’adoption de la loi NOTRe (Loi n° 2015-991 du 7 août 2015 portant nouvelle organisation territoriale de la République), le Schéma Régional de Cohérence Écologique sera intégré au futur Schéma Régional d’Aménagement, de Développement Durable et d’Égalité des Territoires (SRADDET).

Le document-cadre “Orientations nationales pour la préservation et la remise en bon état des continuités écologiques” définit les grandes lignes directrices de la Trame verte et bleue. Les projets de l’État doivent être compatibles avec ce document-cadre qui précise les critères de cohérence nationale relatifs aux continuités écologiques.

Les Schémas Régionaux de Cohérence Écologique (SRCE) respectant les orientations nationales identifient la TVB à l’échelle régionale,
Les documents de planification portés par les collectivités et leur groupement (SCoT, PLU, …) prennent en compte le SRCE et identifient les continuités écologiques propres à leur territoire.

Le SRCE

Conformément à l’article L371-3 du Code de l’environnement, le Schéma Régional de Cohérence Écologique constitue un document cadre régional qui vise à l’identification et à la mise en œuvre de la Trame verte et bleue régionale.

Il comporte les informations suivantes :
• la présentation des enjeux régionaux relatifs à la préservation et à la restauration des continuités écologiques,
• un volet identifiant l’ensemble des composantes de la Trame Verte et Bleue,
• une cartographie de la Trame Verte et Bleue à l’échelle de la région les mesures contractuelles mobilisables pour la préservation ou la restauration des continuités écologiques,
• les mesures prévues pour accompagner la mise en œuvre des continuités écologiques.

Le SRCE doit être pris en compte dans les documents de planification et les projets d’aménagement et d’urbanisme (SCoT, PLU…) au niveau intercommunal ou communal. Ces documents identifient plus précisément tous les espaces et les éléments du paysage contribuant à la trame verte et bleue et à sa fonctionnalité et déterminent des prescriptions/recommandations pour la préservation ou la remise en état des continuités écologiques.

Les travaux d’élaboration du SRCE d’Aquitaine ont débuté en septembre 2011 et se sont achevés en janvier 2014. Une concertation approfondie avec l’ensemble des acteurs a été menée conjointement par le Conseil Régional et la Préfecture de région pendant 4 ans. Un Comité régional Trame verte et bleue a été créé et fut composé de 117 membres représentant l’ensemble des acteurs ; il s’est réuni 4 fois en séance plénière. L’enquête publique sur le projet de SRCE s’est terminée le 5 juin 2015.

Le Schéma Régional de Cohérence Écologique d’Aquitaine (SRCE) a été annulé par le Tribunal administratif de Bordeaux (jugement du 13 juin 2017) à la demande notamment du Sysdau et du Sybarval (syndicats mixtes, respectivement de la métropole bordelaise et du Bassin d’Arcachon, en charge de l’élaboration des SCoT) pour manque d’autonomie fonctionnelle entre l’autorité chargée de l’évaluation environnementale du schéma et l’autorité qui l’a adoptée.

Le SCOT

Instauré par la loi SRU du 13 décembre 2000, le SCoT (Schéma de Cohérence Territoriale) est l’héritier du SDAU (Schéma directeur d’aménagement et d’urbanisme). Il vise l’organisation et la mise en valeur du patrimoine naturel et du bâti, en mettant l’accent sur les éléments qui vont donner une cohérence au groupement ainsi constitué, notamment à partir d’une analyse du territoire sous toutes ses composantes.

La loi portant engagement national pour l’environnement dite Grenelle II du 12 juillet 2010 renforce les objectifs des SCOT, ainsi que des plans locaux d’urbanisme (PLU) et cartes communales :
ces plans, cartes et schémas doivent ainsi contribuer à :

• réduire la consommation d’espace (lutter contre la périurbanisation),
• préserver les espaces affectés aux activités agricoles ou forestières,
• équilibrer la répartition territoriale des commerces et services, améliorer les performances énergétiques,
• diminuer (et non plus seulement « maîtriser ») les obligations de déplacement,
• réduire les émissions de gaz à effet de serre,
• et renforcer la préservation de la biodiversité et des écosystèmes (notamment via la préservation et la remise en bon état des continuités écologiques).

Le SCoT du Bassin d’Arcachon concerne les 17 communes du pourtour du Bassin. Il a été élaboré par un collectif, le SYBARVAL, et approuvé le 24 juin 2013.
L’enquête publique, comme les réserves qui furent formulées par l’État, remit en cause certaines dispositions de ce SCoT. Il lui fut reproché de n’être qu’un empilement de PLU, et de permettre un fort accroissement de la population. Le tribunal administratif, saisi par la CEBA, prononça l’annulation de ce document le 18 juin 2015. Le SYBARVAL a fait appel de ce jugement.

Le Plan local d’urbanisme (PLU) actuel

Hugues Legrix disait en 2014: « Le PLU est destiné à permettre le développement urbain que nous souhaitons, en préservant l’esprit du Pyla, c’est à dire le lien avec la forêt, une architecture de villas sous les pins, une densité modeste, une unité architecturale au départ mise en place par l’entreprise Gaume, l’accord entre le paysage et le domaine construit, et plus subtilement la liaison entre espace publics et privés, avec le recul qui préserve l’intimité et l’impression de vivre en forêt. Les Pylatais sont chacun dépositaires d’un morceau de forêt, qu’il faut protéger, régénérer, et dont il faut conserver l’unité, sans plantes exogènes ou coupes sauvages. Le PLU est une boîte à outils, donnée aux architectes et constructeurs pour faire leur travail. Le rôle de l’ADPPM est de voir si ces outils sont conformes aux buts à atteindre.

Il y a deux aspects :
– un aspect quantitatif, concernant les surfaces et les hauteurs
– un aspect qualitatif, qui propose une vision qualitative du bâti : pente des toitures, cou-leurs, ouverture, clôtures, qui ne doivent pas faire des maisons des « Fort Knox » protégés par des murs de PVC contraires à l’esprit du Pyla. »

Le PLU est actuellement en révision, et son texte définitif sera rendu public en Juin 2018 après une enquête publique au printemps. Tous nos adhérents sont vivement encouragés à faire les observations qui leur semblent pertinentes, toujours dans l’esprit initié par les fondateurs historiques du Pyla et résumé ci-dessus.

La loi DUFLOT/ALUR

La loi Duflot/Alur, qui s’applique uniformément sur tout le territoire français, constitue une grave menace pour les équilibres du Pyla. La densification qu’elle permet est au détriment du couvert arboré et des perspectives, tous éléments identitaires du Pyla.

Les risques de densification initiés par la loi DUFLOT sont causés par les modifications suivantes :

• La suppression du coefficient d’occupation du sol (COS).
• La suppression de l’obligation de surface minimale d’une parcelle pour être constructible.

Ces deux éléments permettent en théorie une densification du Pyla double de celle existant à l’heure actuelle, entraînant la destruction définitive du caractère pylatais (les villas sous la forêt).

Devant ce danger, l’ADPPM s’est mobilisée et a entrepris une concertation avec la Mairie de La Teste pour trouver des solutions permettant de sauvegarder l’urbanisme et le paysage du Pyla.

Cette concertation a été fructueuse, Monsieur le Maire partageant les mêmes objectifs que l’ADPPM.
En effet, le PLU en préparation prévoit une nouvelle réglementation visant à limiter l’emprise des constructions et à préserver la forêt et son sous bois.

ZONES UPA et UPB

Ces zones concernent la totalité du Pyla :

Emprise au sol des constructions :
Le principe est d’encourager une limitation de l’emprise au sol des constructions, au profit de la végétation, par des droits à construire (nombre de m2 autorisés) qui croissent lorsque cette emprise diminue.

Exemple pour un terrain de 1000m2 :

a) cas n°1
Si 100 % de l’emprise au sol autorisée est utilisée, soit 200m2 , seul un RDC (rez de chaussée) sera autorisé
b) cas n°2
Si 75 % de l’emprise au sol autorisée est utilisée, soit 75 % de 200m2 =150m2 , la construction pourra comprendre:
Au RDC: 150m2
À l’étage: 50 % du RDC = 75m2, soit pour l’ensemble de la construction 225m2

C’est un gain d’environ 10 % de droit à construire.

Si la superficie du terrain est inférieure à 1000m2, les droits à construire sont de 10% de cette superficie.

HAUTEUR
La hauteur est limitée à un rez de chaussée + 1 étage maximum

VÉGÉTATION
Les espaces en pleine terre sont portés à 70 % de la surface du terrain.
Dans ces espaces, aucune construction n’est autorisée: piscine, terrasse, garage, carport, etc., doivent être compris dans l’enveloppe de 30%.
Ces espaces doivent être obligatoirement plantés de manière à s’harmoniser avec la forêt pylataise et sa végétation de sous-bois endémique: pins maritimes, chênes francs, chênes verts, arbousiers, etc.

ZONES UPAC

Les zones UPAC sont des zones de confortation des commerces. Le PLU 2011 prévoyait pour ces zones une implantation en continu ou semi-continu, une emprise au sol du bâti de 50%, des hauteurs de 11?50 m pour les hôtels et de 9 m pour les commerces.
Il permettait donc un front urbain bâti le long des voies en contradiction avec « les villas sous la forêt ».

Ces règles dérogatoires étaient donc de nature à faire disparaître les arbres et à altérer les perspectives, au bénéfice d’activités pouvant être de courte durée, et permettant de basculer ensuite vers de l’habitat en échappant aux règles des zones UPA et UPB.
L’ADPPM a toujours considéré qu’il était plus important de faire vivre les commerces existants que d’accueillir des tentatives hasardeuses.

Notre (ADPPM) concertation avec la mairie a permis de mettre en place les avancées suivantes.

Dans ces zones, la densification n’est plus autorisée que pour les constructions hôtelières ou para-hôtelières.Tout autre construction devra être conforme à la réglementation générale des zones UPA et UPB.

Les points suivants ont été déterminés. Sur les zones UPAC, il conviendra de :

• diminuer l’emprise au sol à 35 % de la surface du terrain au lieu de 50 %,
• limiter la hauteur à R+2 sur 1/3 du bâti au lieu de 100 %,
• limiter la hauteur des pignons sur limite séparative à R+1,,
• augmenter les espaces en pleine terre
•  préserver des reculs sur voies.

L’ADPPM a toujours demandé le déclassement de ces zones de densification. Cependant la volonté absolue de la Mairie est de les maintenir.
Nous pensons néanmoins que les modifications que nous avons défendues et la limitation de la densification aux seules constructions hôtelières, que nous avons obtenues par cette concertation, sont de nature à rendre ces zones UPAC plus acceptables.
Elles seront mieux intégrées au paysage construit du Pyla.

ZONES NATURELLES

Forêt du Laurey

La forêt du Laurey a été reconnue inconstructible par le Conseil d’État, dans une décision du 14 novembre 2011, suite à une action menée par l’ADPPM.
Elle sera définitivement classée par le PLU en zone naturelle à l’exception peut-être de quelques hectares situés en son centre, pour permettre une extension limitée du golf.
Cependant, le plan de zonage n’étant pas encore rendu public, nous restons très vigilants quant au classement de cette forêt et l’extension du golf.

Forêt de Pilat Sud

Située à proximité de la caserne de pompiers sur la route de la Dune, ce secteur de 25 ha, impact un site inscrit au relief dunaire, pour partie en co-visibilité avec la mer et la dune, en zone d’intervention prioritaire du Conservatoire du Littoral, partiellement en Zone d’Intérêt Naturel Faunistique et Floristique (ZNIEFF 2), se trouve à moins de 100 m du rivage, et du Grand Site National Classé de la Dune du Pilat.

Le caractère remarquable du site a été reconnu au Tribunal Administratif puis à la Cour d’Appel de Bordeaux (31 mai 2010) qui ont annulé un permis de construire 27 logements, ouvrant la porte à l’urbanisation du site.

Le Conseil d’État a repoussé un pourvoi des lotisseurs.
La commune a néanmoins persisté à classer le site en 2AU (constructible) dans le PLU actuellement en révision.

Et un nouveau jugement de la Cour Administrative d’Appel, dans son arrêt du 13 Avril 2017, a reconnu le site comme constructible.

L’ADPPM souhaite que ce secteur reste zone naturelle et ne reçoive aucune construction. Nous nous sommes en particulier opposés à l’idée d’y créer un parking de délestage pour la dune. Nous avons déposé un pourvoi en Conseil d’État dans ce sens.

Charte paysagère

Ce document joint au PLU n’est pas contraignant mais incitatif car il propose un grand nombre de principes aidant l’Architecte à concevoir un projet dans le droit fil de ce qui a constitué le Pilat historique.

Nous demandons à nos adhérents d’en prendre connaissance avant tout démarrage de travaux de construction, d’extension ou de réhabilitation.

Lien utiles :

Le PLU peut être téléchargé sur le site de la mairie de La Teste.
Les dispositions concernant le Pyla sont aux chapitres 19 (zones UPA, UPAC et UPB).

Services d’urbanisme :

HÔTEL DE VILLE – 1er étage
1, esplanade Edmond Doré
Tél : 05 57 73 69 60
urbanisme @ latestedebuch.fr
Horaires : du lundi au vendredi de 8h30 à 17h15